No comércio de imóveis, uma situação bem comum é a celebração do contrato particular de compra e venda ou apenas a confecção de um simples recibo. Isso acontece por diversos fatores, como por exemplo a aquisição de um “lote” não desmembrado de um terreno maior.

Na legislação brasileira só é dono (proprietário) quem registra no Cartório de Imóveis (art.1.227 CC). E para realizar o registro, os contrates deverão cumprir as exigências descritas na Lei, sendo alguns deles: escritura pública (imóveis acima de 30 salários mínimos) ou contrato, certidão negativa de débitos IPTU e taxa de condomínio (se for o caso), pagamento dos emolumentos cartorários, pagamento do ITBI ou ITCMD, etc.

Tendo apenas a posse, a solução mais adequada é a usucapião, que é uma das formas de aquisição da propriedade imóvel e móvel através do uso por um determinado tempo, sem interrupção, e desde que cumpra os requisitos exigidos pela lei.

Primeiro passo é saber qual a modalidade de posse existente no caso concreto, pois nem todas as modalidades possibilitam a aquisição da propriedade através da usucapião.

A posse precária não confere ao possuidor o direito de adquirir a propriedade, uma vez que é baseada na boa fé e legítima confiança entre possuidor direto e o titular do direito real, como acontece nos contratos de locação, comodato e depósito.

Não sendo precária, a posse deverá ser juridicamente qualificada para usucapião: mansa e pacífica, contínua, pública, ânimo de dono, coisa apropriável, ausência de oposição de terceiros que se entendem detentores de direitos sobre o imóvel ou móvel. Em caso de falecimento do possuidor, sua posse será transmitida para os herdeiros, que poderão somá-la para fins de usucapião.

Atualmente, a legislação possui previsão de oito tipos de usucapião, cada uma com requisitos específicos, sendo: a) Usucapião de bens imóveis – a.1) extraordinário (artigo 1.238 CC); a.2) ordinário (artigo 1.242. CC); a.3) Especial Rural (artigo 191 CF e 1.239 CC); a.4) Especial Urbano (artigo 183 CF e 1.239 CC); a.5) coletivo (artigo 10 Estatuto da Cidade Lei 10.257/2001), a.6) Especial Familiar (artigo 1.240 – A CC); b) Usucapião de bens móveis – b.1) ordinário (artigo 1.260 CC); b.2) extraordinário (artigo 1.261 CC).

Para que o direito seja reconhecido, é necessário que haja uma decisão judicial ou procedimento extrajudicial em cartório de registro de imóveis, desde que o interessado seja representado por um advogado.